“贷款不批就能退房”没写进合同就无效

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贷款具有一定的不可控性,绝大多数人又难以全款购房。特别是商铺投资的情况下,往往售房方会帮助申请贷款,同时为了更好的销售业绩,会跟买房人保证如“贷款不批就能退房”等。在下面案例中,购房人轻信此类承诺,要求售房方退还首付并加付延期履约金,最终反遭卖方索赔。

2009年10月31日,陈甲与陈乙从永禧公司售楼处预购了XX路XX弄X号某广场北地块地下X层XX室商铺,总价为人民币267万元。采取付一半贷一半的房款支付方式,并将携带的材料交由永禧公司的代理银行甲银行办理贷款的人员审查,其认为贷款材料已经齐全,能够贷款,陈甲才将剩余的首付房款84万元付清,并且在向永禧公司售楼处的经办人余某说清如果贷款办不下来其要退房后,才签订了《上海市商品房预售合同》。
2009年12月,永禧公司售楼处的余某电话通知陈甲、陈乙无法发放贷款,因为已经履行不能,陈甲、陈乙遂多次电告余某及杨经理要求退房,多次与永禧公司交涉无果,逐向法院提起诉讼。
不料,永禧公司答辩并反诉称,讼争双方签订的《上海市商品房预售合同》附件一中约定“签约乙方(即陈甲、陈乙)应于2009年11月30日前向签约甲方(即永禧公司)支付房款(可含贷款)133万元,无论甲方代为办理贷款还是乙方自行办理贷款,若乙方申请贷款额度未获银行批准或与银行批准贷款额度产生差额的,该未获批准部分或差额部分,乙方同意按附件一约定的贷款应到账期限自行用现金向甲方支付,乙方逾期支付的,视为乙方未按合同约定付款,逾期超过90天后,甲方有权单方面解除该合同或要求乙方继续履行,如甲方单方面解除合同的,乙方应当承担赔偿责任,赔偿金额为总房价款的3%。”陈甲、陈乙向第三方银行申请贷款,应自行承担贷款无法审批通过的后果。
法院也最终支持了永禧的主张,判决陈甲、陈乙承担违约责任。

深圳房产律师提醒大家在签署购房等重要的协议时,应当在签字之前谨慎审查合同条款,而非简单听信销售人员的口头承诺。审批贷款的因素很多,即使是贷款审查员也无法从文件判断最终的贷款结果,申请人的信用记录、现有的贷款状况、贷款政策等都至关重要。交易人虽缺乏经验,但不足以构成显失公平,法院仍然会按照双方约定的内容进行判决。

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