男子买到二手房后被卖家索要44万差价获支持

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买卖完成后,卖家要求裁定合同无效,买家要额外再给钱?冯先生买房就遇到了这样的事情。2013年3月,冯先生以高价购入一套房产,交易完成并成功过户,但是没想到适逢国家楼市新政出台,房价蹭蹭地飙升,自己刚买的房子也长了不少。正在暗自窃喜的冯先生怎么也没有想到房子过户几个月后原房主多次向广州市仲裁委员会提出《存量房买卖合同》无效以及返还房屋的仲裁请求,但被驳回。其后,原房主又在2014年以交易显失公平为由提起仲裁请求,广州市仲裁委员会于2016年3月1日作出裁定,变更《存量房买卖合同》交易交割为2774683元,冯先生支付房屋差价444683元。

 

冯先生是广州市花都区人,50多岁,对房产投资颇有心得,还有着丰富的投资房产的经验。在2012年11月,他在广州市越秀区做地产中介的朋友王先生告诉他一个好消息:“有个好房子可以投资。”王先生所说的房子在当地的闹市街,

房产面积130平方米(包括公摊面积),房子面积很大,不仅如此该房地还位于传统名校区,小学学位是署前路小学,该房产是房改房,房龄50年,其产权人是99岁的马某和年近90的牟某。冯先生以自己多年的炒房经验认为这房子升值潜质非常的大,所以值得自己购买,遂联系了房子的产权人,并谈妥了卖房的事宜。

在2012年11月27日,马某和牟某在其两个女儿的陪同下在南方公证处进行了委托公证,委托一位姓单的女士全权处理该套房产,至2013年3月12日,冯先生与委托人单女士签订《存量房买卖合同》,约定合同交易价格为200万元,实际交易价格233万元。当年3月20日,冯先生完成过户。

从买房,到公证,再到过户,这一切都进行得非常顺利,“我还真以为捡到宝了,这套房子最大的优势是面积较大,是优质学位房,装修了做投资应该错不了。”冯先生在拿到房产证的时候觉得这个房子买的真的很值,自己心中难掩兴奋,并且冯先生立马就对房子进行了精装修,前后共花费了44万元多。更让冯先生感到开心的是,房子在过户之后,正好国家地产新政策出台,二手楼房价急剧上升。正在心中暗自窃喜的冯先生却怎么也没有想到接下来他所要面对的事情。

就在房子卖出之后没过几个月,原房主马某和牟某及他们的儿子马先生向广州市仲裁委员会提出仲裁申请,申请裁定这次房屋买卖合同无效欲收回房子。原房主的儿子马先生是委托代理人,其申请仲裁称,父母常年生病,父亲99岁,母亲近90岁,两人在签署合同时已无民事行为能力,其在南方公证处进行的委托单女士全权处理该套房产的委托涉嫌违反程序,父母按手印和盖私章都是其女儿帮忙进行的,马先生申请裁定单女士与冯先生签订的《存量房买卖合同》无效,冯先生应该返还该套房产。马先生还向广州越秀区人民法院申请财产保全,涉事房屋后被法院查封。

2014日1月29日,广州市仲裁委员会进行查证后认为,原房主办理了《公证书》,授权单女士全权处理出售涉案房屋、收取购房款、办理交易过户手续,单女士与买方冯先生签订《存量房买卖合同》,原房主收受购房款并完成过户,这一过程中并没有证据反映交易存在违法违规情形且没有证据证实原房主对交易过程和交易价格存在异议,广州市仲裁委员会作出裁决,驳回了原房主及马先生的仲裁申请。其后,马先生又向广州市中级人民法院提起民事诉讼,要求撤销广州市仲裁委员会(2013)第2216号裁决,广州市中级人民法院经审理驳回了该申请。在此期间,马先生的父母马某和牟某相继在2014年8月至10月间去世。

冯先生本想一波已平,未想一波又起。2014年3月5日,广州市仲裁委员会又受理了马先生的仲裁申请,马先生以当年房屋交易价格明显低于市场价格显失公平为由,申请冯先生支付房屋差价款。经评估公司评估,涉案房屋在交易期间估计为2774683元,与实际交易价相差444683元。2016年2月25日广州市仲裁委仲裁庭经审理后裁定,因申请人马某和牟某在签订合同时处于劣势,缺乏经验,双方的权利义务不对等,可以认定为显失公平,房屋总价格应认定为评估价2774683元,冯先生应向申请人补偿差价款444683元。

“这实在是太冤了。”冯先生说,马先生在提出仲裁申请中称,他与房产中介及马某和牟某的代理人单女士存在合伙骗购房屋的情况,“我以前都不认识原屋主,现在想想,这次交易原本就是个骗局,现在房子装修了几十万元,房价也涨起来了,却动不了。”冯先生称,他用来投资房子的钱也是到处借来的,现在朋友们天天催债,他“脑袋都大了”。

现在冯先生已向广州市中级人民法院提出撤销仲裁裁决的申请,冯先生及其代理律师认为,广州市仲裁委员会在2016年作出的裁决明显有失偏颇,其一马先生仲裁申请变更房屋交易价格已过一年失效,仲裁委不应支持其仲裁请求;二是本次仲裁申请实际是申请人“偷换概念”的重复申请,该裁定违反了“一事不再理”的原则;三是本案不符合“明显不合理的低价情形”,不存在买卖价格明显低于市场价格的显失公平的可变更或撤销的法定情形。

 

《合同法解释(二)》第二十六条规定:合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的,非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化,继续履行合同对于当事人明显不公平或者不能实现合同目的的,当事人请求人民法院变更或者解除合同的,人民法院应当根据公平原则,并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。

所谓情势变更,是指合同有效成立后,因不可归责于双方当事人的原因发生情势变更,致合同之基础动摇或丧失,若继续维持合同原有效力显失公平,允许变更合同内容或者解除合同。情势变更原则的意义,在于通过司法权力的介入,强行改变合同已经确定的条款或撤销合同,在合同双方当事人订约意志之外,重新分配交易双方在交易中应当获得的利益和风险,其追求的价值目标,是公平和公正。情势变更原则的适用条件:(1)须有情势变更之事实;(2)情势变更须发生在合同成立以后,履行终止之前;(3)情势变更须是当事人所不能预见的,且有不可预见之性质;(4)因情势变更而使原合同的履行显失公平。

深圳房产律师指出:冯先生买房后,正好国家地产新政策出台,二手楼房价急剧上升,确实属于情势变更的范围,但是否如马先生所说合同内容显示公平,还有待考证。但是仲裁委让冯先生向申请人补偿差价款444683元,其本身该仲裁存在争议之处,或许冯先生与马先生一家都为情势变更承担责任这样的仲裁裁决才更显公平。

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